丁冠凯律师亲办案例
租赁合同纠纷案——揭露租赁人以欺诈等手段敛取钱财,挽回经济损失
来源:丁冠凯律师
发布时间:2013-05-29
浏览量:1138

代  理  词

尊敬的审判长、审判员:

本人受原告唐**委托,就其诉广州****公共设施有限公司租赁合同纠纷一案发表如下代理意见,请予以充分考虑:

一、被告在与原告订立租赁合同的过程中,故意隐瞒与订立合同有关重要事实,且违背诚实信用基本原则,构成缔约过失责任,应当依法承担损害赔偿责任,向原告退还以欺诈方式收取的认租保证金8万元和自缴纳之日起至实际退还日的该保证金的银行同期贷款利息。

被告在双方订立租赁合同一年前,即20051112日,向原告收取了80000元保证金。被告收取该保证金时,明确告诉原告该笔款项是“保证金”,保证金在正式签订租赁合同后是可以退还或抵扣租金的。被告收取保证金时向原告出示的收据上也非常清晰地注明了该笔款项是“认租保证金”。但是,从双方于一年后实际签订的租赁合同来看,却又将之前收取的80000元保证金偷换名称为“首付租金”,被告企图以这种欺诈的方式,将本应退还给原告的保证金据为己有。被告骗取原告缴纳保证金并据为己有的行为,属于严重违反诚实信用基本原则的欺诈行为,应依法承担返还保证金本金及逾期利息的法律责任。严格地来讲,从收据的文字内容和合同的“约定”的文字内容,可以看出,被告有十分明显的欺诈故意,其甚至应该为此承担利用合同方式进行诈骗的刑事责任。

二、被告利用出租人的优势地位,采用格式条款订立合同,提供格式合同违背公平原则,对原告的权利进行极不公平,极不合理的限制。其关于限制原告权利的条款,没有采取合理的方式提请原告注意,并对该条款予以说明,应当依法认定为无效。

被告提供的格式合同,通篇都是对原告权利的限制和被告自己权利的肆意延伸和扩大,连原告“清理尾货”、“张贴促销宣传物”、“进行推广活动”等这些完全属于原告自主经营范围之内的事,都需要经过被告“书面批准”才可以进行。纵观整个合同的全部内容,被告简直除了“按时收钱”、“书面批准”原告各种自主经营行为活动以外,几乎没有任何责任,是极不公平和合理的格式合同。

更严重的是,被告在格式合同第六条和第七条中,在合同措辞内容上私下改变当初缴纳“认租保证金”时对原告的承诺(有保证金收据为证),免除己方的重要责任并排除原告要求退还保证金的权利,将“认租保证金”偷换为“首付租金”。在原告不愿意继续租赁其商铺时才告诉原告该80000元认租保证金不能退还,以欺诈的方式将原本属于保证金性质的80000元据为己有。对于该重要的格式条款,被告没有采取合理的方式,以足以引起原告注意的文字、符号、字体等特别标识,提请原告注意免除权利和限制责任的条款,对该条予以说明。

被告的行为明显违反了《合同法》第三十九条、第四十条和《合同司法解释二》第六条、第十条,依法应该对合同欺诈行为和未尽合理提示和说明义务承担责任,向原告退还认租保证金本金及逾期利息。

被告的行为还属于利用“认租保证金”的名义,企图逃避向国家缴纳税收的法律义务。“认租保证金”是应该退还给承租人的,不需要向国家纳税,而按照格式合同第六条、第七条的内容,则该80000元属于被告公司的经营收入,应该按照税法规定依法纳税。被告在本案中的做法是,先以“认租保证金”的名义向原告收钱,收钱后以格式条款的方法私吞该款。用这种龌蹉的方法欺上瞒下,侵害原告权益,逃避纳税义务,损害国家利益。该行为属于典型的违反《合同法》第五十二条规定的违法行为,应当依照《合同法》第四十条、第五十二条的规定,认定为无效条款。《合同司法解释二》第十条也作出了明确规定,人民法院应依法认定该格式条款无效。

三、无论是“认租保证金”,还是“首付租金”,不论名称如何变换,都不能成为被告将该笔款项无偿据为己有的理由。被告侵占原告8万元资金的行为,既无事实根据,也不符合普遍交易习惯,在全国范围内都无此先例,其应该在合同履行完毕后退还给原告。

首先,“认租保证金”属于“保证金”性质,是作为原告履行本案租赁合同的一种担保,在原告每月已经按时足额缴纳了租金和其他费用,且没有其他违约行为的情况下,应当由被告在合同履行完毕后全额返还给原告。更何况,被告在合同签订前一年的20051112日向原告收取了80000元保证金之后,又在合同签订的20061211日,以已经实际掌握原告80000元“认租保证金”和出租人的优势,通过巧立名目,向原告收取了“租赁押金”14600元。

“认租保证金”和“租赁押金”,同属于保证合同履行的原告资金的担保,是重复收取的行为。被告既然收取了“租赁押金”,就应该向原告退还“认租保证金”,“租赁押金”足以保证原告履行租赁合同,但原告在已经支付80000元保证金的被动和劣势的现实情形下,无法在合同履行完毕前要求原告退还“认租保证金”。被告利用这一点,无偿占有原告的该笔资金长达六年多,并在合同履行完毕后拒不退还,其行为十分恶劣和蛮横,被告应该为自己的恶劣行径承担应有的法律后果。

其次,即使双方在签订合同时,假设原告完全自愿另外缴纳14600元的保证金,并了解和同意将先前缴纳的80000元“认租保证金”变换名称为“首付租金”,也应该在缴纳租金时逐月抵扣,被告没有任何正当理由和事实根据,在原告已经每月按时足额缴纳了租金后重复收租。作为“首付租金”,不论是从字面意思理解其含义,还是从普遍交易习惯和市场交易规则来看,“首付”的作用就是对合同主义务的预先支付,其法律效果就是在后面按月履行义务时先行扣除首付的部分,在抵扣的基础上按月份缴纳租金。租金的首付和和买房按揭一样,完成首付后,每月归还的只能是剩余部分的款项,不存在被告可以无偿占有并拒不退还的法律依据和事实根据。

四、以一般商业常识来看,原告不可能在支付了高额租金后,还同意将“认租保证金”作为租赁被告商铺的额外对价,将80000元“认租保证金”以“首付租金”的名义无条件支付给被告,而在解除租赁合同后不要求退还。

原告查询了广州市房管局历年(2007年—2011年)颁布的房屋租金参考价,涉案商铺所在火车站及站前路地段的租金指导价为40250/.平方米,涉案商铺的租金均价,按照合同约定的面积计算,应该是4928.55/月。而涉案合同规定的历年租金分别达到了7818/月、8209/月和8619/月,均远超出了合理的市场价格。如果再加上8万元认租保证金,其租金分别高达9151/月、9542/月和9952/月,以普通的生活常识,以经营的效益和风险对价的常识来看,原告显然不可能在支付了前述如此高额的租金之后,再将80000元保证金支付给被告而不要求退还。从该常识来判断,被告在收取保证金和实际签订合同的过程中,存在明显的欺诈故意,也应该为此承担退还保证金本金和逾期利息的法律责任。

综上,被告利用出租人优势地位,在与原告缔约过程中故意隐瞒重要事实,违背诚实信用基本法律原则;采用格式条款对原告的权利进行限制,规避法律的明确规定,未采用合理方式对限制条款进行明确提示,同时以欺诈的方式订立合同损害国家利益;在没有事实根据和法律依据的情况下,侵占原告较大数额资金超过六年。以上行为,均属于严重违反《合同法》及最高人民法院相关司法解释的情形,应承担相关法律责任。原告要求法庭依法支持我方诉讼求情,以维护公民的合法权益和国家的法律尊严和公正!谢谢。

                               原告代理人:丁冠凯律师

                                      2012813

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